21世紀經(jīng)濟報道 見習(xí)記者黎雨辰 北京報道  隨著公募REITs發(fā)行趨于常態(tài)化，多只在2022年成立并上市的產(chǎn)品，也在近期迎來了首個年報季。

4月4日，國金中國鐵建REIT、華夏中國交建REIT在上交所組織下，于同日雙雙召開了業(yè)績說明會。

截至該日，兩REITs總市值超過130億元，占上交所已上市REITs的18.44%。

作為去年承壓最為顯著的底層資產(chǎn)類型，從年報數(shù)據(jù)來看，兩只高速公路類REITs2022年的可分配金額均并未完全實現(xiàn)預(yù)期。不過在基金管理人、原始權(quán)益人的高度協(xié)同下，兩項目依然取得多項運營管理成果，通過降本增效，最大化保障了投資者收益。

而隨著2023年高速公路的客車流量和通行費收入改善、全國收費公路對于貨車的通行費優(yōu)惠政策也已結(jié)束，兩項目相關(guān)負責(zé)人均在業(yè)績會上認為，行業(yè)的業(yè)績修復(fù)路徑已經(jīng)逐步清晰。

展望后市，2023或?qū)⑹堑讓淤Y產(chǎn)創(chuàng)收增收、重新煥發(fā)生機的一年。

身為創(chuàng)新型投資產(chǎn)品，兩只公募REITs業(yè)績會的順利舉辦，亦開創(chuàng)了公募REITs的投資者交流先河，其本身具有里程碑意義。上交所有關(guān)負責(zé)人表示，未來將持續(xù)加大REITs業(yè)績說明會支持和服務(wù)力度，推動業(yè)績說明會更有效地傳遞價值。

國金中國鐵建REIT：著力踐行創(chuàng)新創(chuàng)效

公開信息顯示，國金中國鐵建REIT于2022年7月8日在上交所上市，募集規(guī)模為47.93億元。

在3月30日最新發(fā)布的年報中，國金中國鐵建REIT自2022年7月18日成立至2022年年底累計實現(xiàn)收入3.1億元，報告期內(nèi)可供分配金額3.9億元，僅完成招募說明書預(yù)計金額的91.4%。

“2022年10-12月貨車通行費減免10%的政策，均對渝遂高速重慶段車流量和通行費收入產(chǎn)生了一定的負面影響。報告期內(nèi)重慶市出現(xiàn)了不同程度的山火、高溫等因素，也影響了居民出行意愿。”國金基金REITs投資部副總經(jīng)理唐耀祥在業(yè)績會上解釋稱。

據(jù)了解，國金中國鐵建REIT所投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目——渝遂高速重慶段，其2022年全年出入口通行量為3454.11萬輛，同比下降25.42%。項目公司去年實現(xiàn)通行費收入及其他收入合計6.5億元，較招募說明書所披露的年度預(yù)測收入減少了4284.87萬元。

不過和其他高速公路REITs相比，國金鐵建REIT業(yè)績韌性猶存，其91.4%的分配金額完成率已然居于市場同行業(yè)首位。

實際上，在營收下降的困境面前，國金基金與中鐵建重慶投資集團作為管理人與外部管理機構(gòu)，在2022年及時調(diào)整、優(yōu)化了一系列相應(yīng)的運營管理計劃。

而作為成果，唐耀祥稱，項目在2022年的付現(xiàn)成本在2021年預(yù)測值的基礎(chǔ)上進一步壓降了3048萬元?？鄢厥庖蛩睾螅椖咳ツ隊I業(yè)成本不到4億元，優(yōu)于2021年同期表現(xiàn)。

記者注意到，國金中國鐵建REIT在運營管理中，尤其重視科研技術(shù)的投入與應(yīng)用。

其中在2022年，鐵建股份作為運管機構(gòu)，曾通過與重慶交大合作研發(fā)“重點路段次生事故主動防控技術(shù)”，有效提升高速公路次生事故管控能力與效率。由于大交通量對渝遂高速公路路面抗滑性能衰減影響較為明顯，運管機構(gòu)開展了預(yù)防性養(yǎng)護成本與效果分析，確保了“隧道養(yǎng)護不降低凈空高度、橋梁養(yǎng)護不增加自重”。此外，項目公司還同時開發(fā)了“鐵建億聯(lián)云服務(wù)”平臺，將養(yǎng)護、機電、服務(wù)區(qū)管理模塊化，推進信息化、數(shù)字化進程，進一步提升管理效率。

值得注意的是，去年四季度以來，高速公路行業(yè)已開始出現(xiàn)明顯業(yè)績修復(fù)空間，業(yè)內(nèi)普遍認為其基本面的改善確定性較高。

數(shù)據(jù)顯示，2022年12月出入口車流量較11月環(huán)比上漲92.56%，而隨著《關(guān)于進一步優(yōu)化落實新冠肺炎疫情防控措施的通知》（下稱“新十條”）等疫情防控優(yōu)化政策的陸續(xù)出臺，涉及基礎(chǔ)資產(chǎn)的疫情管控措施得到了進一步放松和紓解，基礎(chǔ)資產(chǎn)車流量逐步回升。

展望2023年，成渝地區(qū)可期的經(jīng)濟發(fā)展走勢，也無疑將成為國金中國鐵建REIT項目車流量長期增長的基礎(chǔ)。

2023 年 1 月，重慶市出臺《重慶市推動成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)行動方案》，其中指出將加快打造成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈4個“1小時交通圈”，推動形成國際聯(lián)通，區(qū)域貫通，市域互通要素暢通的國際性綜合交通樞紐集群。

國金中國鐵建REIT相關(guān)負責(zé)人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，該方案推進后，加密了高速路網(wǎng)，便捷了居民出行，有效地實現(xiàn)了成渝雙核超大城市和周邊主要城市之間的互聯(lián)互通。“本項目地處川渝經(jīng)濟圈中交通核心區(qū)域，沿線地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展活躍，因此該方案推進后對本項目車流量的引流有著積極作用?！?/p>

華夏中國交建REIT：項目處在潛在增值周期

華夏中國交建REIT自2022年4月13日成立，主要投資于武漢至深圳高速公路嘉魚至通城段項目。年報顯示，至2022年年底，項目累計實現(xiàn)收入3.2億元，報告期內(nèi)可供分配金額2.5億元，完成率86.17%，累計分紅1.78億元。

“雖然過去一年運營的環(huán)境是非常艱難的，但我們和運管機構(gòu)一起還是做了最大的努力?！痹跇I(yè)績會上，華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部負責(zé)人莫一帆語氣誠摯。

據(jù)莫一帆介紹，去年以來，為最大化程度保障嘉通高速的平穩(wěn)運營、維護項目公司和投資人利益，華夏基金和中交投資曾圍繞項目開展了一系列降本增效工作，通過開展協(xié)定存款業(yè)務(wù)、與貸款銀行簽訂補充協(xié)議等方式調(diào)降了貸款適用的利率等，使基礎(chǔ)設(shè)施項目公司EBITDA利潤率保持在82.88%的良好水平。

2022年四季度末行業(yè)企穩(wěn)回升后，華夏基金同樣對項目的后續(xù)經(jīng)營表現(xiàn)寄予了樂觀展望。

記者在業(yè)績會中了解到，嘉通高速客貨比長期保持在2:8左右，而在“新十條”出臺后，該公路客運比已經(jīng)快速回升，公路貨運周轉(zhuǎn)量數(shù)據(jù)也恢復(fù)增長。放眼2023年，華夏交建REIT管理方認為，高速公路將是經(jīng)濟活動復(fù)蘇下優(yōu)先且直接受益的板塊，也會在2023年展現(xiàn)出比較好的彈性。

“我們的信心還是來自于底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)素質(zhì)和區(qū)域的發(fā)展前景，包括基金管理人和運營管理機構(gòu)的管理能力，以及中國交建對平臺的支持和重視。”莫一帆指出。

2022年12月5日，華夏中國交建發(fā)布公告，稱其原始權(quán)益人——中交投資有限公司將以集中競價交易方式增持不超過1200萬份基金份額。12月7日，中交資本完成了首筆116萬份額的增持，總增持金額1008萬元。

在莫一帆看來，該增持對市場信心的提振十分明顯?！霸谠龀趾蟮?個交易日之內(nèi)，華夏中國交建REITs在二級市場價格上升了5%左右。我們認為這一增持展現(xiàn)了中國交建對基金和項目未來發(fā)展前景的信心和長期投資價值的認可?！?/p>

在最新年報中記者也注意到，華夏中國交建小幅調(diào)降了共計0.9億元的項目通行費收入，但同時上調(diào)了對項目資產(chǎn)的估值。2022年末，嘉通高速最新評估值為101.5億元，相比于上市前的98.32億元，擁有約3%的增幅。

通行費收入下調(diào)背后，項目估值緣何反升？面對這一投資者關(guān)切，莫一帆解答稱，和其他底層資產(chǎn)類型的REITs相比，高速公路類REITs作為特許經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)，普遍具有更長的剩余期限。而評估的增值，主要為對該類資產(chǎn)采用現(xiàn)金流的折現(xiàn)法進行評估所致。

“評估值會出現(xiàn)先逐年的小幅上升，其后逐年下降的凸顯的特點?！蹦环赋?，“從估值結(jié)果來看，當(dāng)前華夏中國交建項目正處在潛在增值周期?！?/p>

此外，在上市即將滿一年之際，中交投資相關(guān)負責(zé)人還在業(yè)績會上主動表示，公司與華夏基金已在積極籌備擴募的相關(guān)工作。

中交投資進一步向21世紀經(jīng)濟報道記者介紹稱，截至2022年底，中國交建已通車運營高速公路項目52個（包含參股項目），可供擴募的項目儲備豐富。預(yù)期擬擴募資產(chǎn)需位于經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域及經(jīng)濟增速較快具有增長潛力的地區(qū)，并已進入穩(wěn)定經(jīng)營階段的成熟資產(chǎn)。

“華夏中國交建REIT作為中交集團旗下唯一的高速公路REITs上市平臺，戰(zhàn)略意義重大。中國交建非常重視與基金管理人共同維護這一平臺的資本市場形象，未來將繼續(xù)以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入REITs平臺，將華夏中國交建REIT做大做強，增厚投資人的收益，保持本產(chǎn)品在資本市場上對投資者持續(xù)吸引力?！敝薪煌顿Y表示。

業(yè)績說明會“首秀”：讓REITs與投資者更進一步

區(qū)別于常見公募基金產(chǎn)品，REITs將特定不動產(chǎn)或基礎(chǔ)設(shè)施作為投資標的，并擁有基金管理+項目外部管理的特點。

這一特點意味著，公募REITs的資金流向更加公開透明，信息披露特征也與上市公司接近。

作為管理主體，公募REITs基金管理人與項目運管機構(gòu)、原始權(quán)益人，也因此存在打通信息壁壘、強化投資者對項目理解與投資決策的必要性。

作為REITs市場大類資產(chǎn)之一，高速公路REITs一直是市場、投資者和媒體關(guān)注的焦點。在這一背景下，本次兩只公募REITs業(yè)績會的順利舉辦，可以說其本身便具有里程碑的價值。

“兩只高速公路REITs首次通過上交所路演中心舉辦業(yè)績說明會，是管理人履行信息披露職責(zé)、回應(yīng)投資者關(guān)切、保護投資者合法權(quán)益的重要舉措，有利于發(fā)揮管理人傳遞價值、投資者發(fā)現(xiàn)價值的橋梁作用。”上交所有關(guān)負責(zé)人向記者指出。

據(jù)上交所介紹，為增強投資者獲得感及互動效果，本次業(yè)績說明會充分利用上交所數(shù)字技術(shù)，以“現(xiàn)場直播+網(wǎng)上連線”方式舉辦，包括管理人作業(yè)績說明、回復(fù)前期征集的投資者提問、中小投資者互動問答、機構(gòu)投資者及媒體互動問答、會議總結(jié)5個環(huán)節(jié)，總時長約1個半小時，充分保障了投資者溝通訴求。

整體來看，在業(yè)績說明環(huán)節(jié)，兩家基金管理人堅持“報喜也報憂”，分別就2022年年報主要財務(wù)指標、項目業(yè)績及經(jīng)營情況進行生動講解，并針對影響高速公路現(xiàn)金流的關(guān)鍵因素作出重點回應(yīng)。

在答投資者、媒體問相關(guān)環(huán)節(jié)，基金管理人與項目運管機構(gòu)、原始權(quán)益人直面關(guān)切，圍繞市場普遍關(guān)心的財務(wù)情況、經(jīng)營目標、戰(zhàn)略方向等方面的問題，實事求是地說明情況。同時，本次業(yè)績說明會均提前公開征集問題，圍繞投資者關(guān)注點作了充分準備，提高了說明內(nèi)容的含金量。

而除了對項目的具體運營或財務(wù)情況表達關(guān)切外，記者還注意到，亦有投資者在業(yè)績說明會上就REITs的產(chǎn)品概念與結(jié)構(gòu)、投資標的本身向項目負責(zé)人“求科普”?？梢哉f，業(yè)績會的召開還讓REITs這個尚且“新鮮”的概念與投資者更近了一步。

上交所有關(guān)負責(zé)人表示，上交所將切實落實進一步推進“開門辦審核、開門辦監(jiān)管、開門辦服務(wù)”行動方案要求，加大REITs業(yè)績說明會支持和服務(wù)力度，鼓勵REITs管理人用好用足上交所路演中心平臺，推動業(yè)績說明會提質(zhì)增效，更有效地傳遞價值。

“上交所也將支持已上市REITs通過擴募做優(yōu)做強，促進投融資良性循環(huán)。著力在提升投資者體驗感和獲得感、提高投資者參與度等方面下功夫，保護投資者合法權(quán)益，不斷厚植敬畏投資者的市場文化?！毕嚓P(guān)負責(zé)人稱。