21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 見習(xí)記者王巍 北京報(bào)道

8月19日上午，北京朝陽(yáng)法院通報(bào)了2022年4月北京疫情以來(lái)朝陽(yáng)法院受理并宣判的典型商業(yè)用房租賃案件，因?yàn)橐咔橥I(yè)的商戶要求房東減免房租而遭到拒絕，法院認(rèn)為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者應(yīng)“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共渡難關(guān)”，判決房東酌情減免房租。

根據(jù)朝陽(yáng)法院統(tǒng)計(jì)，2020年至今，受新冠肺炎疫情及防控措施影響，部分經(jīng)營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)減少、資金周轉(zhuǎn)困難，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租賃負(fù)擔(dān)增大，租金支付遲延，引發(fā)商業(yè)用房租賃領(lǐng)域糾紛。經(jīng)該院統(tǒng)計(jì)，2020年年初以來(lái)至2022年7月末，該院受理涉疫情商用房屋租賃糾紛696件，其中近六成集中在CBD區(qū)域，鑒于上述情況，法院現(xiàn)與CBD管委會(huì)簽訂共建協(xié)議，探索涉疫情房屋租賃合同糾紛的多元化解與訴源治理路徑。

茶館疫情期間停業(yè) 法院判決酌減部分租金

2015年開始，北京某餐飲公司從房東趙某處承租朝陽(yáng)區(qū)某購(gòu)物中心附近的臨街商鋪?zhàn)鳛椴桊^。2022年4月底，北京市發(fā)生新冠肺炎疫情期間，餐飲公司第二季度租金交納期屆滿并向趙某申請(qǐng)減免租金，趙某拒絕協(xié)商并屢次催促餐飲公司交納租金，雙方協(xié)商未達(dá)成一致，6月初，趙某將餐飲公司訴至法院，要求解除雙方租賃合同并要求被告騰退商鋪、支付違約金及拖欠的租金等共計(jì)40余萬(wàn)元。

法院在審理中發(fā)現(xiàn)，2015年以來(lái)雙方建立了房屋租賃合同關(guān)系，餐飲公司基于對(duì)雙方穩(wěn)定租賃關(guān)系的預(yù)期，投入大額裝修成本，并在此后的經(jīng)營(yíng)中取得較好收益。2020年新冠肺炎疫情以來(lái)，茶館經(jīng)營(yíng)情況受到較大影響，此后偶有少量租金短期延遲交納情況。2021年1月23日雙方再次續(xù)約，租期至2022年12月31日。2022年5月初，茶館先后被街道、物業(yè)單位告知暫停營(yíng)業(yè)并立即執(zhí)行，餐飲公司遂與趙某協(xié)商減免租金，后者拒絕。截至案件宣判前，餐飲公司向趙某交納了第三季度租金。

法院審理認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是遲延支付第二季度租金是否構(gòu)成違約，以及趙某是否有權(quán)據(jù)此解除合同。最高人民法院《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見（二）》（下稱《意見（二）》）規(guī)定，承租非國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對(duì)其明顯不公平，承租人請(qǐng)求減免租金、延長(zhǎng)租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更合同；出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請(qǐng)求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持?！睹穹ǖ洹返?33條亦規(guī)定了租賃合同雙方在情勢(shì)變更的情況下均負(fù)有再交涉義務(wù)。

本案中，餐飲公司經(jīng)營(yíng)內(nèi)容為茶館，疫情防控措施導(dǎo)致涉案商鋪在特定期間內(nèi)暫停營(yíng)業(yè)，導(dǎo)致其在此期間沒有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少。此種情況下，受不利影響的餐飲公司可以就合同內(nèi)容與趙某重新協(xié)商，趙某亦有義務(wù)配合協(xié)商。本案中趙某拒絕協(xié)商，徑行提起訴訟要求解除合同，違反了《民法典》第533條規(guī)定的再交涉義務(wù)。趙某要求餐飲公司按照原標(biāo)準(zhǔn)交納租金顯然有失公平，餐飲公司要求依據(jù)疫情防控措施對(duì)其經(jīng)營(yíng)造成的客觀影響變更租金標(biāo)準(zhǔn)，具有事實(shí)依據(jù)。與此同時(shí)，餐飲公司雖面臨經(jīng)營(yíng)困難，但在合同履行期間仍堅(jiān)持交納租金，雖存在一定遲延、少量欠付的情形，但該情況系由新冠肺炎疫情及防控措施導(dǎo)致，與惡意拖欠租金性質(zhì)不同，根據(jù)《意見二》第5條的規(guī)定，趙某無(wú)權(quán)解除合同；考慮到合同剩余租期已不足半年且餐飲公司提出的減免租金標(biāo)準(zhǔn)具有合理性，雙方合作期間已逾七年等情況，為盡可能維持雙方合同的繼續(xù)履行、保障雙方在新冠肺炎疫情期間維持原有經(jīng)濟(jì)情狀，對(duì)趙某解除合同的訴訟請(qǐng)求不予支持。最終，法院依據(jù)公平原則，本著共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共渡難關(guān)的理念，綜合新冠肺炎疫情及防控措施對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的影響，法院對(duì)2022年5月相應(yīng)期間的租金予以酌減。

解讀：“參與者均應(yīng)秉持共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共渡難關(guān)”

針對(duì)此案，朝陽(yáng)法院南磨坊法庭李青法官表示，新冠肺炎疫情的爆發(fā)對(duì)社會(huì)各行各業(yè)均造成了影響，尤其對(duì)于有賴于人流聚集效應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)房屋而言，疫情傳播風(fēng)險(xiǎn)及相關(guān)防控政策必然對(duì)正常經(jīng)營(yíng)造成沖擊。為保障穩(wěn)中有序的社會(huì)經(jīng)濟(jì)往來(lái)，除《意見二》外，《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見（一）》對(duì)疫情或疫情防控措施導(dǎo)致的合同履行困難作出了明確界定并提出了解紛規(guī)則?？紤]到疫情爆發(fā)的偶發(fā)性和周期性，社會(huì)經(jīng)濟(jì)參與者均應(yīng)秉持共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共渡難關(guān)，努力維持合同履行的原則，把握疫情防控趨穩(wěn)向好的趨勢(shì)，積極維護(hù)、推動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

本案是2022年4月北京疫情以來(lái)朝陽(yáng)法院受理并宣判的典型商業(yè)用房租賃案件。本案認(rèn)定租賃雙方在疫情及疫情防控措施期間均應(yīng)通過(guò)積極再行協(xié)商，促成合同繼續(xù)履行。傳遞了在保證疫情防控前提下，社會(huì)經(jīng)濟(jì)參與者均應(yīng)積極推動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序盡快恢復(fù)正常、良性運(yùn)轉(zhuǎn)的司法理念。

中小微企業(yè)租房糾紛涉訴率高 法院與CBD簽訂共建協(xié)議

今天上午，朝陽(yáng)法院對(duì)涉疫情商業(yè)用房租賃合同糾紛案件審理情況進(jìn)行了通報(bào)。

朝陽(yáng)法院齊曉丹副院長(zhǎng)介紹說(shuō)，2020年至今，受新冠肺炎疫情及防控措施影響，部分經(jīng)營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)減少、資金周轉(zhuǎn)困難，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租賃負(fù)擔(dān)增大，租金支付遲延，引發(fā)商業(yè)用房租賃領(lǐng)域糾紛。經(jīng)該院統(tǒng)計(jì)，2020年年初以來(lái)至2022年7月末，法院共受理與新冠肺炎疫情相關(guān)的商業(yè)性房屋租賃合同糾紛（簡(jiǎn)稱涉疫情商用房屋租賃糾紛）696件，其中CBD商務(wù)區(qū)發(fā)案403件，占比58%；受本市今年4月22日疫情影響引發(fā)案件13件。是朝陽(yáng)法院轄區(qū)內(nèi)涉疫情商用房屋租賃糾紛最為集中的區(qū)域。

此類案件具有三個(gè)突出特點(diǎn)：一是承租方從事行業(yè)領(lǐng)域廣泛，包括租賃業(yè)、住宿業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、文化服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)、金融、軟件等十余行業(yè)，幾乎覆蓋了全部保障基礎(chǔ)民生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。其中承租方從事行業(yè)前三位的分別為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、零售業(yè)、餐飲經(jīng)營(yíng)業(yè)，占比26%，體現(xiàn)出疫情及疫情防控措施對(duì)前述行業(yè)影響更顯著；二是涉訴企業(yè)多為中小微企業(yè)且集中程度高。從企業(yè)規(guī)模上看，中小微企業(yè)涉案369件，占比92%，體現(xiàn)出中小微企業(yè)在商業(yè)租賃領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)承受能力較弱。涉訴超3件以上的企業(yè)有15家，涉及案件89件，占比22%，部分企業(yè)、商場(chǎng)涉疫情商用房屋租賃糾紛多發(fā)，在訴源治理方面需予以特別關(guān)注；三是涉疫情租賃合同糾紛的發(fā)案與其他涉疫情合同糾紛呈現(xiàn)關(guān)聯(lián)衍生關(guān)系?！吧虡I(yè)用房”對(duì)“商業(yè)經(jīng)營(yíng)”具有基礎(chǔ)性作用，部分企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)困難最先體現(xiàn)為租賃成本無(wú)力負(fù)擔(dān)，伴隨經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的不穩(wěn)定，進(jìn)一步加劇其他類型合同糾紛的發(fā)生。

為在疫情防控條件下保障商業(yè)租賃領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)秩序，以“穩(wěn)租賃”帶動(dòng)“穩(wěn)增長(zhǎng)”，輻射化解其他涉疫情合同類糾紛。朝陽(yáng)法院將CBD商務(wù)區(qū)作為治理涉疫情房屋租賃合同糾紛案件重點(diǎn)區(qū)域，在CBD管委會(huì)大力支持下，先后開展了“無(wú)訟商務(wù)區(qū)建設(shè)”宣講、舉辦涉疫房屋租賃合同糾紛示范庭審等，并與CBD管委會(huì)簽署《關(guān)于共同建立CBD訴源治理機(jī)制合作共建框架協(xié)議》，積極探索涉疫情房屋租賃合同糾紛的多元化解與訴源治理路徑。截至2022年6月底，朝陽(yáng)法院院一審審結(jié)CBD商務(wù)區(qū)涉疫情房屋租賃合同糾紛397件，案件審結(jié)率達(dá)98.5%。其中，經(jīng)委派調(diào)解組織及審判組織引導(dǎo)達(dá)成調(diào)解、和解、撤訴的304件，占全部已結(jié)案件的76.5%；判決結(jié)案93件，占全部已結(jié)案件23.5%。