21世紀經(jīng)濟報道記者張敏 北京報道

在滬廣深先后出臺穩(wěn)樓市政策并降低限購門檻后，北京的政策終于落地。

9月30日晚間，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財政局、人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局、國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局、北京住房公積金管理中心等6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》），實施降低存量房貸利率、下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例、加大住房公積金貸款支持力度、調(diào)減非京籍家庭購房社保或個稅繳納年限、調(diào)整通州區(qū)住房限購政策、取消普通住房和非普通住房標(biāo)準、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等政策措施。

其中最受關(guān)注的措施，在于對限購政策的調(diào)整。按照規(guī)定，對非京籍家庭購買五環(huán)內(nèi)住房的，社?；騻€稅繳納年限5年調(diào)減至3年；購買五環(huán)外住房的，社保或納稅門檻進一步調(diào)減為2年。符合北京市經(jīng)濟社會發(fā)展需要的高層次和急需緊缺人才購房，明確為“購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上”。

至此，四個一線城市已全部出臺穩(wěn)樓市政策，并均降低了限購門檻。

此外，北京還將首套房商業(yè)性貸款最低首付比例由20%下調(diào)至15%，二套房貸最低首付比例由不低于35%（購買五環(huán)內(nèi)住房）、不低于30%（購買五環(huán)外住房）統(tǒng)一下調(diào)至不低于20%。

限購門檻梯度調(diào)整

北京是樓市限購門檻最高的城市。此次調(diào)整前，大部分區(qū)域仍需滿足5年的在京連續(xù)納稅或繳納社保的要求。在通州區(qū)購房，還需滿足額外的限制條件。

今年4月30日，北京有條件地放寬了五環(huán)外的限購，但總體的限購門檻仍然較高。

此次北京以“321”的梯度設(shè)置限購門檻，被認為是創(chuàng)新之舉。其中，非京籍居民購買五環(huán)外住房的，社?；蚣{稅門檻為3年；購買五環(huán)內(nèi)住房的，門檻為2年；符合人才政策的，門檻為一年。

此前享受特殊待遇的通州區(qū)，按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行。京籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，按京籍居民家庭執(zhí)行住房限購政策。

相比其他三個一線城市，北京對限購令的調(diào)整力度不算最大。但分析人士認為，北京的人口基數(shù)較大，改善性需求旺盛，這一政策的效果仍然值得期待。

信貸政策方面，北京將首套房和二套房最低首付比例統(tǒng)一下調(diào)至15%、20%，這是歷史最低水平。

此外，針對京籍二孩以上家庭購房的，公積金可貸款額度上浮40萬元。

《通知》還指出，北京市將按照國家工作部署，及時取消普通住房和非普通住房標(biāo)準。

《通知》還明確，北京市將加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系，抓緊出臺支持“好房子”建設(shè)的舉措，加快推進城中村改造，發(fā)揮“白名單”作用滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求，持續(xù)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險，穩(wěn)定市場預(yù)期。

分析人士認為，和其他一線城市相比，北京的限購和信貸門檻都不是最低。但基于北京的人口基數(shù)和需求潛力，這個“大禮包”對于改善市場預(yù)期、促進需求釋放大有幫助，尤其是有利于改善性需求的釋放。今年第四季度，北京樓市的表現(xiàn)值得期待。

作為一線城市，北京樓市的走勢相對穩(wěn)定，但近期也面臨一定的升溫壓力。

根據(jù)北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-8月，北京市新建商品房銷售面積658.1萬平方米，同比下降5.1%。其中，住宅銷售面積466.6萬平方米，下降8.7%。

房價方面，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，北京市新建商品住宅價格環(huán)比下降0.5%，二手房價格環(huán)比下降1.0%。

此前，北京已釋放出樓市政策調(diào)整的信號。

9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》的實施意見發(fā)布，強調(diào)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準，優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度等。

一線城市已全部松綁限購

此前的9月29日晚間，上海、廣州、深圳先后對樓市限購政策進行了調(diào)整。隨著北京新政的出臺，四個一線城市已全部在國慶長假前夕出臺政策，除廣州取消限購政策外，其余三城均降低了樓市限購的門檻。

這一舉措帶來的市場影響和信號意義均值得關(guān)注。

當(dāng)日早些時候，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開黨組會議，傳達學(xué)習(xí)中央政治局會議精神。會議指出，要回應(yīng)群眾關(guān)切，支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購政策。

住建部特別提到一線城市，是因為一線城市的購房門檻仍是全國最高，政策的調(diào)整，有望釋放出新的需求，并助力后續(xù)市場升溫。

此外，一線城市的政策調(diào)整，往往具有風(fēng)向標(biāo)意義，對于市場預(yù)期的引導(dǎo)作用較為顯著。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一線城市紛紛調(diào)整樓市政策，目的就是在“銀十”來臨之際，也是今年最后一個季度來臨之際，帶動樓市預(yù)期和交易量提振，為止跌企穩(wěn)發(fā)揮一線城市基本盤的作用。

他表示，如果一線城市穩(wěn)定了，以一線城市為核心的三大都市圈樓市就穩(wěn)定了，全國近一半的交易市場也就穩(wěn)定了，這是止跌企穩(wěn)的路徑。

附：

關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知

京建發(fā)〔2024〕400號

?各有關(guān)單位：

為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：

一、落實國家關(guān)于降低存量房貸利率政策，引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近。

二、居民家庭購買首套商品住房，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。購買二套商品住房，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。

三、非本市戶籍居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上；購買五環(huán)外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上。

符合本市經(jīng)濟社會發(fā)展需要的高層次和急需緊缺人才購買本市商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

四、居民家庭購買通州區(qū)商品住房，按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行。

五、本市戶籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，按本市戶籍居民家庭執(zhí)行住房限購政策。

六、對二孩及以上本市戶籍居民家庭購買商品住房，申請公積金個人住房貸款的，可貸款額度上浮40萬元。

七、按照國家工作部署，及時取消普通住房和非普通住房標(biāo)準。

八、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系，抓緊出臺支持“好房子”建設(shè)的舉措，加快推進城中村改造，發(fā)揮“白名單”作用滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求，持續(xù)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險，穩(wěn)定市場預(yù)期。

本通知自2024年10月1日起施行，原有政策與本通知不一致的，以本通知為準。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會   

北京市財政局             

中國人民銀行北京市分行     

國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局

國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局    

北京住房公積金管理中心     

2024年9月30日