21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 楊希 北京報(bào)道

服務(wù)保交樓、穩(wěn)民生，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)化解工作正在各地積極展開。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近期獲悉，近期位于上海市虹口區(qū)的某困境地產(chǎn)項(xiàng)目在多方努力下已達(dá)到預(yù)售條件，正在申請預(yù)售許可證。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的成功化解于當(dāng)前有著積極的現(xiàn)實(shí)意義。該項(xiàng)目是國內(nèi)首單在預(yù)重整階段就提供共益?zhèn)陌咐?，更是AMC聚焦主業(yè)、創(chuàng)新模式，探索房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解“解題鑰匙”的典型范本。

但復(fù)盤來看，各地要將這一成功范本簡單復(fù)制并非易事。雖然在這一危機(jī)項(xiàng)目中，重整投資人中國東方經(jīng)在預(yù)重整階段就啟動了資金注入，有力撬動和盤活了項(xiàng)目板結(jié)資產(chǎn)，但這背后離不開天時(shí)、地利與人和三方面有利因素，也體現(xiàn)著AMC在不良資產(chǎn)專業(yè)優(yōu)勢方面的積累與沉淀。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場下行壓力依然存在，困境項(xiàng)目救助的復(fù)雜性、時(shí)效性和困難性都在不斷提升。中國東方相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，AMC欲發(fā)揮更大的紓困救助作用，還需要相關(guān)專項(xiàng)政策特別是資金成本、專項(xiàng)政策的支持。

“比如，延續(xù)專項(xiàng)再貸款資金和階段性豁免政策等。因?yàn)椴糠猪?xiàng)目在銷售去化困難的同時(shí)，存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍在不斷累積，環(huán)環(huán)相扣使得困境項(xiàng)目深陷泥潭，救助難度不斷加大，需要以時(shí)間換空間，分步分批地解決問題?！痹撠?fù)責(zé)人說道。

困境：地產(chǎn)停工“僵死”80億債權(quán)

2022年3月，上海市虹口區(qū)，某房地產(chǎn)項(xiàng)目宣告全面停工。

據(jù)了解，這一總占地面積超3.7萬平方米的項(xiàng)目位于上海市虹口區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)，系三條地鐵線路交匯的TOD地鐵上蓋，兼具舊改屬性。項(xiàng)目公司于2015年取得項(xiàng)目地塊，地塊征收前后歷經(jīng)二十余年，動遷工作于2019年完成，并于2020年取得土地證照。

停工的背后是與眾多房企類似的故事。受房地產(chǎn)行業(yè)整體形勢影響，該項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)及經(jīng)營均遭遇重大困難，陷入了嚴(yán)重的建設(shè)資金短缺，至停工之時(shí)，該項(xiàng)目的金融負(fù)債全面逾期。

這一項(xiàng)目的停工至少產(chǎn)生了兩個(gè)層面上的影響。

從社會效益角度來看，項(xiàng)目停工嚴(yán)重拖累了上海市地鐵19號線的建設(shè)進(jìn)度，對虹口區(qū)實(shí)現(xiàn)住房布局規(guī)劃與軌道交通、就業(yè)、公共服務(wù)在空間上的聯(lián)動發(fā)展形成嚴(yán)重制約。

從金融風(fēng)險(xiǎn)角度來看，該項(xiàng)目在停工時(shí)點(diǎn)的開發(fā)進(jìn)度距滿足預(yù)售條件尚有一定距離，需注入一定增量資金才能將在建工程轉(zhuǎn)化為可售房產(chǎn)，資產(chǎn)板結(jié)較為嚴(yán)重。項(xiàng)目公司的地塊也因此遭受多輪司法查封，涉訴眾多，80多億元銀團(tuán)開發(fā)貸陷入僵局。

更大的困境是，涉事的項(xiàng)目公司債務(wù)情況也錯(cuò)綜復(fù)雜，賬戶及股權(quán)均被多方凍結(jié)。在這樣的情況下，項(xiàng)目公司已無法通過常規(guī)渠道引入增量資金，陷入環(huán)環(huán)相扣的死結(jié)。

拆解：AMC如何尋找“解題鑰匙”

2023年2月，該項(xiàng)目公司的預(yù)重整申請獲上海三中院受理，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解的“大幕”也正式拉開。

事實(shí)上，拆解這類錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目如同解開一把環(huán)環(huán)相扣的“魯班鎖”，能夠平衡多方利益的重整方案才是真正的“解題鑰匙”。2023年4月，中國東方憑借“預(yù)重整+重整+信托”的創(chuàng)新模式中標(biāo)成為該項(xiàng)目的重整投資人；同年8月，該重整計(jì)劃獲得上海三中院裁定批準(zhǔn)。

“招募投資人的公告是3月初發(fā)布的，我們很快明確了意向，公司內(nèi)部也是上下一心、專業(yè)高效，兩周內(nèi)就完成了全部盡調(diào)及審批工作?！敝袊鴸|方相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對記者表示。

該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步介紹了“預(yù)重整+重整+信托”模式的創(chuàng)新之處。

具體而言，在“預(yù)重整”部分，中國東方創(chuàng)新采取以共益?zhèn)姆绞浇槿?，提供增量資金支持項(xiàng)目續(xù)建，這一資金注入也為項(xiàng)目搶出了3個(gè)月的寶貴工期。

在“重整+信托”部分，中國東方作為共益?zhèn)鲑Y人，提出在重整計(jì)劃中引入信托模式，用信托結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)增加了投資人參與項(xiàng)目投資的信心。項(xiàng)目通過設(shè)立信托結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目公司和房企集團(tuán)之間的風(fēng)險(xiǎn)隔離，為重整計(jì)劃的表決通過及后續(xù)安全、高效的執(zhí)行保駕護(hù)航。對債權(quán)人而言，信托將債權(quán)人轉(zhuǎn)變?yōu)槭芤嫒?，顯著減輕了金融機(jī)構(gòu)的負(fù)擔(dān)。

據(jù)悉，整個(gè)過程中，中國東方已提供了7.5億共益?zhèn)糜陧?xiàng)目復(fù)工續(xù)建，協(xié)助化解80多億金融機(jī)構(gòu)逾期債權(quán)、30多億普通債權(quán)，保障項(xiàng)目紅線內(nèi)上海地鐵19號線順利建設(shè)。

目前，該項(xiàng)目已達(dá)到預(yù)售條件，正在申請預(yù)售許可證。

復(fù)盤：“先行一步”的寶貴資金

當(dāng)前，在許多風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目中，債權(quán)人為了保證自身的清償比例，多方訴求難以平衡，風(fēng)險(xiǎn)化解的“第一步”往往難以突破，這也是當(dāng)前諸多“保交樓”項(xiàng)目的難點(diǎn)所在。

復(fù)盤來看，該項(xiàng)目是國內(nèi)首單在預(yù)重整階段就提供共益?zhèn)陌咐Ｔ陧?xiàng)目預(yù)重整階段的“先行一步”，無疑為困境項(xiàng)目提供了寶貴的增量資金。

中國東方相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，預(yù)重整階段的共益?zhèn)鶠轫?xiàng)目提供了增量資金，支持了項(xiàng)目續(xù)建，一方面發(fā)揮了金融資產(chǎn)管理公司的專業(yè)優(yōu)勢，有效提升項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值，通過資產(chǎn)變現(xiàn)清償債務(wù)，并通過重整程序?qū)?xiàng)目公司治理進(jìn)行調(diào)整，多措并舉實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性重組；另一方面，該共益?zhèn)桨敢卜e極維持了企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營、確保員工隊(duì)伍穩(wěn)定。

“共益?zhèn)慕槿肭疤崾钦{(diào)整有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)和項(xiàng)目總包方總包費(fèi)用的優(yōu)先清償順序，在保障了共益?zhèn)Y金安全性的同時(shí)，使得項(xiàng)目資產(chǎn)得到盤活，并實(shí)現(xiàn)對大部分債權(quán)人清償比例的顯著提升，形成多方共贏的良好局面。”該負(fù)責(zé)人表示。

事實(shí)上，欲“先行一步”，既需要AMC發(fā)揮不良資產(chǎn)專業(yè)優(yōu)勢來頂住“精準(zhǔn)拆彈”的壓力，也離不開天時(shí)、地利與人和三方面的有利因素。

天時(shí)方面，有國家支持房企紓困化險(xiǎn)的政策導(dǎo)向。在這一大背景下，中國東方迅速研判底層資產(chǎn)情況，鑒于項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、業(yè)態(tài)以住宅為主的實(shí)際情況，判斷具有超級優(yōu)先權(quán)的共益?zhèn)谐渥惆踩珘|，還款來源有保障。此外，綜合考慮后判斷，預(yù)重整計(jì)劃草案經(jīng)預(yù)重整債權(quán)人大會表決通過進(jìn)入重整后，重整計(jì)劃通不過表決或法院裁定重整計(jì)劃失敗的可能性較小，整體風(fēng)險(xiǎn)可控。

地利方面，是及時(shí)把握特殊機(jī)遇投資機(jī)會。中國東方運(yùn)用與破產(chǎn)管理人建立的長效溝通機(jī)制，第一時(shí)間掌握預(yù)重整關(guān)鍵信息，與債權(quán)人、債務(wù)人、破產(chǎn)管理人開展多次交流，共同打造了多方共贏的交易方案。

人和方面，是中國東方頂住壓力，上下一心，發(fā)揮了不良資產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)高效的業(yè)務(wù)能力。該公司總部多個(gè)部門舉行專題研討會議，前置項(xiàng)目審查、綠色通道優(yōu)先審批，以極高的效率取得了項(xiàng)目批復(fù)，為項(xiàng)目投標(biāo)爭取了寶貴時(shí)間。

思考：AMC如何發(fā)揮更大紓困作用

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場下行壓力依然存在，困境項(xiàng)目救助的復(fù)雜性、時(shí)效性和困難性都在不斷提升。房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨一些普遍性困難，主要是社會預(yù)期偏弱、市場尚未回暖、有效需求不足導(dǎo)致較多項(xiàng)目銷售去化困難，疊加外部環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性上升，行業(yè)進(jìn)入了新一輪的去庫存周期。

近期召開的政治局會議首次提出“統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，是中央結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化作出的新部署。

AMC欲發(fā)揮更大的紓困救助作用，還需要相關(guān)專項(xiàng)政策特別是資金成本、專項(xiàng)政策的支持?！氨热?，延續(xù)專項(xiàng)再貸款資金和階段性豁免政策等。因?yàn)椴糠猪?xiàng)目在銷售去化困難的同時(shí)，存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍在不斷累積，環(huán)環(huán)相扣使得困境項(xiàng)目深陷泥潭，救助難度不斷加大，需要以時(shí)間換空間，分步分批地解決問題?！敝袊鴸|方相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示。

事實(shí)上，AMC機(jī)構(gòu)已經(jīng)積累了在不同模式下的操作經(jīng)驗(yàn)。以中國東方為例，譬如，在市場化并購業(yè)務(wù)模式下，聯(lián)合地方政府，引入地方國企，通過“資產(chǎn)購買+代建+實(shí)質(zhì)性重組”的方式，對某項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)重組、債務(wù)重組、管理重組等實(shí)質(zhì)性重組，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)；在破產(chǎn)重整、共益?zhèn)鶚I(yè)務(wù)模式下，作為重整投資人參與昆明某項(xiàng)目的破產(chǎn)重整，化解困境企業(yè)高達(dá)171.74億元的存量不良債務(wù)，引入代建方實(shí)現(xiàn)爛尾項(xiàng)目復(fù)工，盤活企業(yè)資產(chǎn)，主導(dǎo)企業(yè)恢復(fù)正常運(yùn)營；在紓困代建業(yè)務(wù)模式下，采取“市場化法治化+政府行政賦能+央企國企產(chǎn)融協(xié)同”模式，在深圳市政府的支持下，協(xié)助化解某房企財(cái)富到期未能兌付等問題所引發(fā)的各種問題。

據(jù)《中國金融不良資產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告2024》，市場參與者普遍建議，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解需要涵蓋資產(chǎn)和負(fù)債兩端的全面系統(tǒng)化的政策舉措。一是積極探索將部分閑置商品房轉(zhuǎn)化為保障性住房，加快推動房地產(chǎn)企業(yè)去庫存；二是適度加大房地產(chǎn)企業(yè)融資支持，推動更好地修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。