21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者 凌晨 西安報道

近日，西安疑似取消二手房成交參考價一事引發(fā)關(guān)注。

7月6日，為了進(jìn)一步了解情況，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者致電西安市住建局，相關(guān)工作人員回復(fù)稱：“目前還沒有出臺相關(guān)官方文件，但二手房指導(dǎo)價確實短期內(nèi)暫停發(fā)布了，考慮到房地產(chǎn)市場的波動性，不排除以后會繼續(xù)發(fā)布的情況?！?/p>

此外，近期多篇公開報道中顯示，西安市住建局一工作人員稱，目前暫停發(fā)布參考價，部分中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意愿掛牌二手房價格，也可參照成交參考價掛牌。

事實上，在本次暫停發(fā)布參考價前，西安市已分別于2021年7月、10月發(fā)布過兩批次住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，涉及城六區(qū)超200個樓盤。

“與深圳此前的做法類似，西安暫停二手房參考價是一個政策放松的信號，這也跟當(dāng)下市場政策整體放松的大基調(diào)相匹配?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，“對西安來說，這會釋放出一部分二手房市場的交易空間，同時刺激需求，幫助市場恢復(fù)。”

“對西安房地產(chǎn)市場來說，這是個利好，現(xiàn)在也需要寬松政策來刺激市場?！标兾魇》康禺a(chǎn)研究會會長王圣學(xué)說道，“同時，參考價是一種短期調(diào)節(jié)手段，長期來看，房地產(chǎn)市場真實交易價格最終會浮出水面?！?/p>

參考價發(fā)布后市場快速降溫

國內(nèi)第一個發(fā)布二手房參考價的城市是深圳。2021年2月，深圳市住建局發(fā)布消息，建立二手住房參考價格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布了全市3595個小區(qū)的參考價。

“二手房參考價的后坐力很強(qiáng)，即便是一線城市深圳，政策發(fā)布后二手房市場也開始急劇降溫?！币粯I(yè)內(nèi)人士說道。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺中的一組數(shù)據(jù)也印證了上述說法。據(jù)悉，2021年深圳二手住宅共成交40699套，同比減少57.3%，創(chuàng)下近15年的新低。

與深圳情況相似，二手房參考價政策出臺后，西安二手房市場一度持續(xù)降溫。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年10月，西安二手房價格指數(shù)首次出現(xiàn)下跌。到2022年，除了因1月份疫情影響數(shù)據(jù)為零外，二手房連跌4個月。

具體到小區(qū)來看，以保利曲江春天里為例，二手房交易網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2021年7月，小區(qū)掛牌歷史最高價為27480元/㎡。政策發(fā)布后，小區(qū)二手房參考價為16930元/㎡。

上述小區(qū)不是個例。去年7月，城六區(qū)二手房價動輒15000元/㎡起。而在成交參考價名單中，高新區(qū)最低13209元/㎡，曲江新區(qū)最低13319元/㎡，雁塔區(qū)最低10914元/㎡，浐灞生態(tài)區(qū)最低9360元/㎡，航天基地最低11996元/㎡……

如此參考價給二手房市場潑了一盆冷水。

“參考價發(fā)布后，很多‘超價’房源業(yè)主都要求下架。首批指導(dǎo)價小區(qū)出臺當(dāng)天，我們店就收到了近20位業(yè)主下架房源的要求?！蔽靼彩星聟^(qū)一房產(chǎn)中介說道。

上述中介認(rèn)為，二手房參考成交價格較低，賣家待價而沽、買家伺機(jī)而動，供需價格錯位導(dǎo)致很多房源無法交易。

同時，比價格壓制更具威力的還有控貸。

“減量不減價，二手房交易量的確有所回落，但成功交易的房屋基本上都是真實價格而非較低的參考價。”西安市蓮湖區(qū)一房地產(chǎn)中介說。

有媒體甚至報道過，西安業(yè)主賣房捆綁出售380萬元畢加索假畫。

事實上，由于房屋交易價格按照參考價來計算，二手房銀行貸款額度被壓縮。若房屋真實交易價格仍未變化，則間接提高真實首付，這使得不少購房者只能持幣觀望。

“二手房成交參考價的確澆滅了市場熱情，直到現(xiàn)在，市場也沒有恢復(fù)到去年同期水平。”王圣學(xué)說道，“二手房成交參考價取消是值得肯定的，甚至西安應(yīng)更早更快取消，以此提振購房者信心，滿足市場剛需改善購房需求?！?/p>

部分樓盤均價漲幅超萬元

值得注意的是，6月初，各中介平臺對名單內(nèi)小區(qū)掛牌價格依然以參考價為準(zhǔn)。

自6月底，二手房成交參考價陸續(xù)從西安多個二手房交易平臺上消失。如今，隨著西安市住建局工作人員的回應(yīng)，二手房成交參考價確認(rèn)暫停發(fā)布后，已有多個房源對掛牌價格進(jìn)行調(diào)整，其中不乏掛牌均價漲幅超萬元的小區(qū)。

比如，高新區(qū)楓林綠洲，6月初依然沿用首批名單中成交參考價為23755元/㎡，如今二手房交易平臺掛牌價已達(dá)34014元/㎡（截至2022年7月6日），前后價差高達(dá)10259元。

位于雁塔區(qū)的天地源楓林意樹，6月初也展現(xiàn)的是成交參考價25838元/㎡，如今二手房交易平臺掛牌價已達(dá)35624元/㎡（截至2022年7月6日），前后價差高達(dá)9786元。

同時，在進(jìn)入?yún)⒖純r名單的200余小區(qū)中，多數(shù)價格變動區(qū)間在2000-6000元不等。以曲江新區(qū)的千林郡為例，官方成交參考價為15077元/㎡，如今二手房交易平臺掛牌價為20655元/㎡，價差約為5000元左右。

此外，相較此前的參考價，未央?yún)^(qū)保利心語花園、高新區(qū)天朗藍(lán)湖樹、萬科翡翠天譽(yù)等小區(qū)掛牌價格差也在3000-5000元不等。

“明確參考價退場后，平臺基本都能展示出貼近實際成交價的掛牌價?！鄙鲜鲋薪閷τ浾弑硎?，“實際上，早在一兩個月之前，銀行貸款已按照實際成交價而非參考價來評估了。”

“相比5月，我們現(xiàn)在一個店的帶看量和成交量已經(jīng)翻倍?！睕哄鄙鷳B(tài)區(qū)一房屋中介說道，“尤其是年輕購房者，剛需偏多，200萬元以內(nèi)的兩室或小三室流通速度也在加快?！?/p>

“參考價暫停會促進(jìn)二手房市場活躍，具體體現(xiàn)便是成交量上漲?！眹?yán)躍進(jìn)說。

值得一提的是，二手房市場早已成為西安房地產(chǎn)調(diào)控的重要板塊之一。早在5月28日，西安市便發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策的有關(guān)問題的通知》，其中明確提到“促進(jìn)二手住房流通”。

同時，受整體房地產(chǎn)市場降溫影響，自5月下旬開始，西安市多家銀行便傳出“認(rèn)房不認(rèn)貸”“認(rèn)房不認(rèn)價（參考價）”的消息。

伴隨著貸款力度增強(qiáng)、房屋交易價格回歸，賣家賣房意愿增強(qiáng)、買家也不必承擔(dān)“首付增高”的風(fēng)險，二手房市場活躍度進(jìn)一步提高。

“二手房流通性增強(qiáng)，有益于西安整體房地產(chǎn)市場的恢復(fù)?！蓖跏W(xué)說道，“至于后續(xù)市場如何反應(yīng)，還需時間進(jìn)行觀察?！?/p>