21世紀經(jīng)濟報道 記者李愿 北京報道 在多輪利好政策支持之下，房地產(chǎn)市場銷售情況未見明顯改善，央行、銀保監(jiān)會祭出“大招”。

5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于調(diào)整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（下稱《通知》）顯示，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。按照目前5年期以上LPR4.6%，也就說首套普通自住房貸款利率可以低至4.4%。

《通知》同時強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

“4月29日政治局會議提出要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場需求相對偏弱，通過降低住房貸款利率，有利于降低住房購置成本，有利于刺激需求邊際改善?！敝刑┳C券研究所政策專題組負責人楊暢分析稱，同時降低住房貸款利率有利于消除利率剪刀差，并在刺激需求同時堅持“房住不炒”。

據(jù)專家測算，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調(diào)，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。

房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫

5月13日，央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，4月人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元；住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經(jīng)營貸款減少521億元，同比少增1569億元。

“疫情影響下，線下看房需求及餐飲、消費等接觸類服務需求驟降，導致居?貸款明顯少增?！敝袊y行研究院研究員梁斯分析稱。東方金誠首席宏觀分析師王青也表示，4月居民貸款負增2170億，繼今年2月后再度出現(xiàn)單月負增局面，背后的主要原因是房地產(chǎn)市場仍在降溫。

數(shù)據(jù)顯示，2022年4月，30個大中城市商品房成交面積、成交套數(shù)為816. 86萬平方米、7.75萬套，同比分別大幅下降54.24%和53.55%，延續(xù)了3月份的下行態(tài)勢，且下降幅度為2020年3月份以來最大。

野村證券首席經(jīng)濟學家陸挺在2022清華五道口首席經(jīng)濟學家論壇上分析稱，目前房地產(chǎn)新房銷售幾乎是腰斬的狀態(tài)，影響了地方政府的收入，對基層政府穩(wěn)定的運行和基建投資造成壓力，“各地也出臺了很多政策，但是銷售起不來，說明目前傳導機制的問題?！?/p>

“當前房地產(chǎn)業(yè)風險的突出表現(xiàn)是債務危機和疫情風險相疊加，頭部民營企業(yè)的風險仍然在繼續(xù)，其中二季度大量房企美元債到期成為又一個風險點?！毖胄姓{(diào)查統(tǒng)計司原司長、上海財經(jīng)大學教授盛松成在上述論壇上表示，并建議繼續(xù)放松房地產(chǎn)調(diào)控，比如說限售、限貸、限購、利率，適當延長去杠桿周期，優(yōu)化預售資金監(jiān)管等，“但是重點城市的放松仍然需要謹慎。”

中國社會科學院世界經(jīng)濟與政治研究所副所長張斌也認為，當前貨幣政策重點應該是降低房貸利率，推動房貸利率的市場化競爭，把利率真正給降下去，把大家買房的成本給降下去，這樣的話對提升住房銷售，改善房企現(xiàn)金流還是有幫助的，而且這方面我們也有政策空間?！坝幸环N擔心就是降低利率會不會刺激房價進一步上漲。我們不能排除這種可能，但是我們應該看到現(xiàn)在的房價上漲分化程度很高，大部分城市面臨了銷售房價不景氣，只有極個別的大城市可能有房價上漲的壓力?！?/p>

帶來多方面重大利好

《通知》明確，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用“全國+地方+銀行”三層確定機制。也就是說，地方可以自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限調(diào)整方向，可選擇跟隨全國下限下調(diào)，也可保持不動或適度上調(diào)，維持區(qū)域房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。在城市貸款利率下限基礎上，銀行業(yè)金融機構結合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

“3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等?！痹缭?月14日，央行金融市場司司長鄒瀾在一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上介紹。

央行日前發(fā)布的一季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，3月新發(fā)放貸款加權平均利率為4.65%，個人住房貸款加權平均利率為5.49%。楊暢表示，自2021年1月以來，首套房與二套房貸款市場平均利率持續(xù)回升，近期盡管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，個人住房貸款利率仍然明顯高于一般貸款加權平均利率水平，而個人住房貸款相較于一般企業(yè)貸款，資產(chǎn)質(zhì)量更好、還款風險更低，但承受了較高的風險溢價。因此，現(xiàn)階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質(zhì)量資產(chǎn)利率的剪刀差。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，金融部門下調(diào)首套普通自住房貸款利率充分體現(xiàn)了金融部門對于當前房貸成本降低的導向，其會產(chǎn)生多方面的重要影響：

• 一是有助于引導地方政府和銀行機構進一步調(diào)整貸款政策，尤其是在房貸利率方面，能降則降、能低則低，充分為低成本購房落實優(yōu)惠政策；

• 二是有助于引導房企積極推盤和銷售，尤其是結合近期的房貸利率成本較低的優(yōu)勢，鼓勵房企積極銷售，充分帶動房地產(chǎn)交易行情的活躍；

• 三是有助于進一步降低購房者的成本，同時結合近期各地政策持續(xù)放松的工作，客觀上可以進一步促進購房者購房壓力的減少，包括降低首付、降低房貸利率、松綁二手房限售、松綁限購等政策在一起，將為5月中下旬以及后續(xù)市場交易的活躍創(chuàng)造更好的條件；

• 四是有助于各地基于實際情況開展房地產(chǎn)貸款工作，一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。