21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 唐韶葵 上海報(bào)道  今年以來，房企拿地投資信心有所回暖，不過僅限于熱點(diǎn)城市與核心板塊。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2025年上半年，TOP100企業(yè)拿地總額5065.5億元，同比增長33.3%，增幅較上月擴(kuò)大4.5個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)然，這是在過去一年房企投資基數(shù)走低的基礎(chǔ)上統(tǒng)計(jì)所得。整體來看，上半年，300城住宅用地成交面積仍在縮量；不過，在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加帶動(dòng)下，300城土地出讓金同比明顯增長。

行業(yè)仍處調(diào)整期，從今年上半年投資拿地增速所釋放的信號(hào)可以看出，房企趨于謹(jǐn)慎的心態(tài)與尋求投資機(jī)遇的挑戰(zhàn)意愿并存。在行業(yè)政策頻發(fā)的背景下，房企過往的投資開發(fā)模式也正經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的沖擊與重塑。

央國企仍是拿地主流

中指院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前拿地企業(yè)仍以央國企為主體，TOP10拿地企業(yè)中有8家為央國企，包括混合所有制企業(yè)。部分優(yōu)質(zhì)民企亦保持投資力度，濱江集團(tuán)躋身拿地金額前十，邦泰集團(tuán)、大華集團(tuán)等進(jìn)入前二十。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者觀察，央企、國企（含混合所有制企業(yè)）拿地有以下兩大趨勢(shì)：

首先，在熱點(diǎn)城市大手筆投資、單宗地塊金額高等已成為這些企業(yè)拿地的主要特征。比如，保利發(fā)展以899億元登頂上半年全國投資拿地榜首，排名第二的綠城在上海、杭州、蘇州、南京等城市進(jìn)入拿地金額前十，杭州、蘇州兩地位列前三。而中建東孚僅以81.95億元拿了上海一宗地，便成為上半年在上海投資第二大房企，第一仍然是保利發(fā)展。

相比之下，濱江、興耀房產(chǎn)、大華集團(tuán)、嘉和興地產(chǎn)等民企主要聚焦之前深耕的區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。

其次，央企、國企加碼核心城市的動(dòng)作較為頻繁。比如，招商蛇口在京、滬、寧、蓉四城拿地金額均躋身前十，其中南京居首。

值得一提的是，前不久，中海在南京江北新區(qū)率先降價(jià)去化（消化庫存），以便于投資調(diào)倉。剛在南京聯(lián)手當(dāng)?shù)爻峭赌玫氐囊患曳科筘?fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，通過仔細(xì)研判，南京的投資機(jī)會(huì)也是有的，相比上海、杭州的投資熱度，南京某些區(qū)域仍然有置換需求。他認(rèn)為，“南京房子的居住價(jià)值大于資產(chǎn)價(jià)值，而部分熱點(diǎn)城市，已經(jīng)出現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值高于居住價(jià)值的趨勢(shì)?！?/p>

土地市場(chǎng)分化

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)“縮量價(jià)漲”的結(jié)構(gòu)分化特征，全國土地市場(chǎng)1~5月購置費(fèi)同比下降7.1%。從該機(jī)構(gòu)測(cè)算的100個(gè)核心城市來看，住宅土地成交1136宗，同比下降10.6%，住宅土地成交金額5223億元，同比增長22.0%。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)指出，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)分化特征，來自以下兩大因素的影響：

其一，核心城市新房市場(chǎng)顯現(xiàn)筑底信號(hào)，增加房企拿地的信心。其二，國家高品質(zhì)“好房子”新規(guī)范的落地，助力住宅產(chǎn)品迭代升級(jí)，產(chǎn)品創(chuàng)新空間大幅提升，舒適度、科技感都有明顯提升，部分贈(zèng)送面積指標(biāo)的調(diào)整，增加了項(xiàng)目的性價(jià)比，這些均能激發(fā)改善需求的釋放。不少二線城市去化良好的項(xiàng)目，都是四代宅概念的產(chǎn)品。這些房子最大的特征除了品質(zhì)外，就是得房率明顯提升。

他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)調(diào)整四年左右，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步出清，品牌房企的化解債務(wù)工作推進(jìn)明顯，逐漸恢復(fù)了再投資的能力，頭部房企以及區(qū)域深耕的民企拿地積極性提高，但是焦點(diǎn)聚集在核心城市的核心地塊上，這也是成交樓板價(jià)上漲的重要原因。

自2024年9月份以來，國家大力救市舉措不斷，給予了樓市信心，今年再度出臺(tái)一系列穩(wěn)定樓市的政策，購房者的信心也在修復(fù)。

2025上半年，杭州賣地收入全國第一，北京第二，上海第三。這三座城市成為上半年房企投資焦點(diǎn)。公開信息顯示，6月，北京、上海、杭州等多個(gè)城市均拍出高總價(jià)地塊。其中，中建二局旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)公司中建玖合以75億元摘得北京通州區(qū)近年來規(guī)模最大的地塊。

從各城市群拿地金額來看，長三角位居四大城市群之首。2025年上半年，長三角TOP10企業(yè)拿地金額共計(jì)1470億元，位居四大城市群之首，京津冀TOP10企業(yè)拿地金額888.0億元，位列第二；中西部TOP10企業(yè)拿地金額422.0億元，位居第三。

除了一貫的熱點(diǎn)城市投資思維之外，房企投資拿地選擇的區(qū)域也能看出市場(chǎng)分化。

以杭州為例，6月底兩場(chǎng)土拍彰顯了一座城市土地出讓的市場(chǎng)分化。6月24日，杭州出讓臨平區(qū)東湖新城和錢塘區(qū)的三宗地塊，均底價(jià)成交，總價(jià)僅為11億余元。拿地以聯(lián)合體房企及本地房企為主，知名房企集體“玩消失”。到了6月27日，杭州繼續(xù)推出核心區(qū)6宗地，包括錢江世紀(jì)城、運(yùn)河新城、未來科技城等，遭遇房企“哄搶”，最終平均溢價(jià)率超過30%。甚至連在土拍市場(chǎng)消失了一個(gè)多月的濱江集團(tuán)也重新返場(chǎng)，發(fā)力連續(xù)拿下蕭山區(qū)蜀山單元和錢江新城二期地塊，耗資約43.68億元。

分析人士指出，土地市場(chǎng)分化倒逼房企加深對(duì)城市與區(qū)域樓市的重新審視與研判。審慎投資之外，以“好房子”標(biāo)準(zhǔn)打造產(chǎn)品已成為行業(yè)新趨勢(shì)。

錢從哪來？

土地“量縮價(jià)漲”，房企拿地的錢從何而來？

在受訪的業(yè)內(nèi)人士看來，受制于杠桿等金融工具的運(yùn)用，房企拿地資金主要來源于自有資金，即銷售回款。

那么，那些在熱點(diǎn)城市激烈拿地的央企、國企，上半年的銷售業(yè)績?nèi)绾文兀?/p>

中指院數(shù)據(jù)顯示，上半年房企銷售仍在明顯調(diào)整，整體呈前高后低態(tài)勢(shì)。2025年上半年，TOP100房企銷售總額同比下降11.8%，降幅較1~5月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。其中，一季度銷售額降幅縮小，二季度銷售額降幅擴(kuò)大。不過，也有部分房企銷售表現(xiàn)較為亮眼，如越秀、建發(fā)、華發(fā)、象嶼地產(chǎn)等上半年銷售額同比增長10%左右，中國金茂等一些企業(yè)增長20%左右，廈門國貿(mào)地產(chǎn)、中國中鐵等增長超過了30%。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，房企銷售增長也得益于豪宅產(chǎn)品的熱銷，稀缺性的豪宅產(chǎn)品具有穿越周期、較好保值的功能，部分高凈值家庭已開始做優(yōu)化資產(chǎn)配置的工作，如賣掉幾套二手房，置換一套新房。而核心區(qū)域土地是稀缺的，數(shù)量有限?！斑@也是為什么有些豪宅‘日光’的重要原因。”

公開信息顯示，保利發(fā)展（899億元）、綠城中國（831億元）、中國金茂（749億元）新增貨值分列前三。

不過，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水也提醒道，樓市的傳統(tǒng)淡季即將到來，與此同時(shí)，盡管房企化債提速，但融資環(huán)境仍然受限。換言之，下半年房企銷售仍然面臨壓力。他認(rèn)為，如果宏觀層面進(jìn)一步加大力度支持樓市，再出臺(tái)相關(guān)扶持政策的話，房企銷售降幅或?qū)⒏纳啤?/p>