21世紀經(jīng)濟報道記者 唐婧 北京報道

中國人民銀行行長潘功勝3月25日在北京出席中國發(fā)展高層論壇2024年年會時表示，中國經(jīng)濟保持回升向好態(tài)勢，有能力實現(xiàn)全年5%左右的預期增長目標。他還提及，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)一些積極信號，長期健康穩(wěn)定發(fā)展具有堅實的基礎，房地產(chǎn)市場波動對金融體系影響有限。

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其企穩(wěn)回升對宏觀經(jīng)濟有積極作用。國家統(tǒng)計局公布的1至2月份房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整轉(zhuǎn)型期，但無論是從數(shù)據(jù)上看，還是從市場表現(xiàn)看，都呈現(xiàn)出一些積極變化。

一是房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)束了去年持續(xù)全年的降幅逐月擴大，轉(zhuǎn)為降幅收窄。今年前兩個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9%，但降幅比上年全年收窄0.6個百分點。有分析認為，這表明各地推進房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制、優(yōu)化土地供給政策措施的效果逐步顯現(xiàn)。隨著資金支持的到位，一些企業(yè)購地開發(fā)意愿有所恢復，房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況有望進一步改善。

二是市場價格總體呈現(xiàn)了一定企穩(wěn)趨勢。2月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅總體繼續(xù)收窄，同比繼續(xù)下降。而最近石家莊自4月份起恢復全國統(tǒng)一的首套房商貸利率下限的消息引發(fā)市場高度關注，起因正是當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格同比、環(huán)比均連漲3個月。

三是家具家裝消費也有所增長。1-2月份，限上單位家具類商品零售額同比增長4.6%，建筑及裝潢材料類增長2.1%，較上年12月份有所改善。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，今年我國GDP增長目標設定在5%左右，要想奮力一跳實現(xiàn)經(jīng)濟增長目標，財政、貨幣政策將持續(xù)加力，房地產(chǎn)供需兩端政策也有望進一步優(yōu)化調(diào)整。

陳文靜認為，一方面，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制將加快落地見效，進一步保障更多項目順利交付；另一方面，各地需求端支持政策有望加速跟進，一線城市或繼續(xù)優(yōu)化限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等政策依然具備空間。

房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制加快落地

3月22日召開的國務院常務會議明確，要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，進一步推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，系統(tǒng)謀劃相關支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，對符合條件的房地產(chǎn)項目通過“白名單”機制予以精準支持，是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要措施，目前各地都在加快落實機制，滿足房地產(chǎn) “白名單”項目的融資需求。

今年全國兩會期間，住房城鄉(xiāng)建設部部長倪虹介紹，目前，31個省份312個城市建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，報送“白名單”項目6000多個。截至2月底，商業(yè)銀行已經(jīng)審批貸款超過2000億元。

東方金誠首席宏觀分析師王青告訴記者，從國常會的部署來看，短期內(nèi)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制有望在全國所有城市實現(xiàn)全覆蓋，會有更多房地產(chǎn)項目進入“白名單”，房企開發(fā)貸發(fā)放速度會明顯加快。這將直接緩解房企流動性壓力，有力促進保交樓。王青還預計，2月開始的企業(yè)中長期貸款同比多增勢頭會延續(xù)。

記者獲悉，企業(yè)中長期貸款同比多增是2月金融數(shù)據(jù)的一大亮點。數(shù)據(jù)顯示，2月份企業(yè)中長期貸款新增1.29萬億元，同比多增1800億元，結(jié)束了去年下半年以來連續(xù)少增的情況。

對此，中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬認為，2月以來，各項穩(wěn)增長政策延續(xù)發(fā)力，政策效果持續(xù)釋放。房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制有效推進，各大商業(yè)銀行快速進行項目篩選并紛紛跟進落實。此外，降準資金釋放及五年期以上LPR大幅調(diào)降，有利于增加銀行可貸資金、降低企業(yè)融資成本和提振投資意愿，并對穩(wěn)定房地產(chǎn)預期起到積極作用。

陳文靜表示，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制是促進房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的重要抓手，相關配套舉措也將逐步落地見效，房地產(chǎn)企業(yè)，特別是部分民企的現(xiàn)金流有望得到改善，對市場的積極影響有望進一步顯現(xiàn)。 

多家銀行也表示，將加快審批房地產(chǎn)“白名單”項目。例如，中信銀行副行長胡罡在2023年業(yè)績發(fā)布會上介紹，該行下一步對房地產(chǎn)的策略是，“提質(zhì)量、穩(wěn)存量、優(yōu)增量”，全面落實房地產(chǎn)融資的協(xié)調(diào)機制。對于協(xié)調(diào)機制推送的“白名單”項目，納入全行的綠色審批通道。對于好的區(qū)域、好的客戶、好的產(chǎn)品堅決支持。

專家稱一線城市房價年內(nèi)可能觸底

記者了解到，國常會在談及如何優(yōu)化房地產(chǎn)政策時繼續(xù)強調(diào)要“有效激發(fā)潛在需求”，多名房地產(chǎn)行業(yè)人士認為，接下來各地需求端支持政策有望加速跟進。目前市場上也出現(xiàn)了一線城市非核心區(qū)域限購政策有可能取消的聲音。

陳文靜告訴記者，從政策趨勢上看，一線城市或繼續(xù)優(yōu)化限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等政策依然具備空間。

其中，針對多樣化改善性需求的政策支持力度也有望繼續(xù)加大，例如，北上深等核心城市可能會放松大戶型住房限購政策。此外，更多城市還可通過降低多孩家庭和老年家庭購房門檻、提升公積金貸款額度和增加公積金貸款次數(shù)等方式支持改善需求。

王青判斷，著眼于引導房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)軟著陸，接下來政策面將在需求端繼續(xù)加力，重點有以下三個方面。一是在因城施策原則下，有序放松一線及重點二線城市限購，重點滿足剛性和改善性需求。二是在2月5年期以上LPR報價大幅下調(diào)后，繼續(xù)通過下調(diào)首套及二套房貸利率下限等方式，引導新發(fā)放居民房貸利率較大幅度下調(diào)。這是扭轉(zhuǎn)樓市預期、提振市場信心的關鍵一招。三是通過全面推行“帶押過戶”等方式，進一步激活二手房市場，同時部分地區(qū)將對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實施更大幅度的稅費減免。

除了房地產(chǎn)支持政策如何進一步加碼，市場還密切關注房地產(chǎn)市場何時能夠企穩(wěn)回升。3月24日，在中國發(fā)展高層論壇2024年年會間隙，針對社會公眾關注的房價問題，清華大學中國經(jīng)濟思想與實踐研究院院長李稻葵回應稱，北上廣深這些一線城市，今年年內(nèi)房價很可能就會觸底，房價會穩(wěn)定下來。但是三四線城市，還需要時間。此外，李稻葵還認為，房價要繼續(xù)調(diào)整，讓市場機制來修復，減少對市場的干預。

王青認為，若各項支持政策及時調(diào)整到位，下半年樓市有望出現(xiàn)趨勢性企穩(wěn)回升勢頭，房地產(chǎn)行業(yè)有望結(jié)束為期3年的調(diào)整階段。屆時宏觀經(jīng)濟下行壓力、物價低迷、地方債風險等問題都將得到全面緩解，經(jīng)濟內(nèi)生增長動能將全面增強，高質(zhì)量發(fā)展將獲得更為有利的宏觀環(huán)境。