21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 家俊輝 廣州報(bào)道 7月20日，新一期LPR報(bào)價(jià)出爐，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，均保持不變，符合市場(chǎng)預(yù)期，但讓期待房貸利率進(jìn)一步下調(diào)的廣大“還貸族”有些失望。

對(duì)此，民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬分析指出，一方面，在內(nèi)外因素疊加影響下，7月MLF操作利率與上月持平，已連續(xù)六個(gè)月保持未變。LPR利率與MLF掛鉤，在MLF利率未做調(diào)整的背景下，7月LPR報(bào)價(jià)的定價(jià)基礎(chǔ)沒(méi)有發(fā)生變化。另一方面，二季度以來(lái)，在供需有所失衡、存貸兩端雙重?cái)D壓下，銀行凈息差下行壓力進(jìn)一步加大，短期內(nèi)LPR報(bào)價(jià)再次下調(diào)的動(dòng)力不強(qiáng)。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，7月MLF等量平價(jià)續(xù)作意味著當(dāng)前市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕。從外部環(huán)境看，6月美國(guó)CPI再創(chuàng)新高，加息預(yù)期增強(qiáng)，全球進(jìn)入貨幣政策收緊周期，這會(huì)壓縮我國(guó)貨幣政策的寬松空間?！耙?xún)?nèi)為主、內(nèi)外均衡”的考量下短期內(nèi)LPR會(huì)保持不變。

盡管最新一期LPR沒(méi)有調(diào)整，但7月住房信貸環(huán)境仍在進(jìn)一步寬松。7月20日，貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，其本月監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.35%，二套利率為5.07%，分別較上月回落7個(gè)基點(diǎn)和2個(gè)基點(diǎn)，較去年9月的高點(diǎn)則累計(jì)下降139個(gè)基點(diǎn)和93個(gè)基點(diǎn)，再創(chuàng)2019年以來(lái)新低。與此同時(shí)，銀行放款速度也加快，本月平均放款周期為25天，較上月縮短4天。

值得關(guān)注的是，7月有30城房貸主流利率下調(diào)，目前已有74城房貸利率低至首套4.25%，二套5.05%的最低利率標(biāo)準(zhǔn)。其中，合肥房貸利率本月下調(diào)幅度較大，首套利率較上月下調(diào)78BP。

分城市線(xiàn)來(lái)看，三四線(xiàn)城市房貸利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分別為141BP和93BP；一線(xiàn)城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅38BP和30BP。其中，北京以首套5.0%，二套5.5%的利率水平居全國(guó)百城房貸利率榜首。

對(duì)于房貸利率在之后的走勢(shì)，劉麗杰判斷，預(yù)計(jì)三季度房貸利率進(jìn)入筑底階段?！岸唐趦?nèi)LPR及加點(diǎn)規(guī)則不變的假設(shè)下，房貸利率仍有下降空間但空間收窄，預(yù)計(jì)三季度整體房貸利率水平逐步接近下限?！?/p>

不過(guò)，溫彬認(rèn)為，接下來(lái)5年期LPR調(diào)降仍存空間。

今年以來(lái)，住房信貸環(huán)境愈發(fā)寬松，但按揭投放依然較弱，樓市穩(wěn)增長(zhǎng)壓力明顯。銀保監(jiān)會(huì)最新披露數(shù)據(jù)，6月房地產(chǎn)貸款新增1584億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸新增415億元，即按揭貸款新增規(guī)模在1169億元左右，同比仍大幅少增。

溫彬分析稱(chēng)，這一方面反映居民購(gòu)房預(yù)期仍偏弱，另一方面或反映出在套利空間下，仍有一些中介機(jī)構(gòu)將年利率較低的經(jīng)營(yíng)貸與年利率較高的房貸進(jìn)行置換，助推經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)投入樓市。“基于穩(wěn)定房地產(chǎn)銷(xiāo)售和打擊套利行為的考量，后續(xù)新發(fā)放的按揭貸款利率不排除進(jìn)一步下行，前期部分按揭貸款利率偏高的熱點(diǎn)城市，以及三四線(xiàn)城市均有望進(jìn)一步下調(diào)?！?/p>

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，LPR仍處下調(diào)通道中。同時(shí)，他也強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)信心不足并非房貸利率不夠低?！爱?dāng)前樓市低迷，并非總需求提升的貨幣政策能改變，更多的是結(jié)構(gòu)性的因素，比如土地市場(chǎng)冷清、開(kāi)發(fā)商無(wú)序降價(jià)、居民收入不足、前景預(yù)期不好、對(duì)新房交付的擔(dān)心、疫情惡化未來(lái)前景預(yù)期等，都是對(duì)需求端的制約和沖擊，這些問(wèn)題是降低LPR所無(wú)法解決的。”

李宇嘉進(jìn)一步指出，要達(dá)到紓困樓市、復(fù)蘇市場(chǎng)的效果，供給端的問(wèn)題、需求和預(yù)期的問(wèn)題要解決，LPR下降也要同步跟進(jìn)和配合?！拔ㄓ写?，樓市才能逐漸穩(wěn)定下來(lái)，整體來(lái)看，LPR仍舊處在下調(diào)的通道中，只是節(jié)奏會(huì)適時(shí)調(diào)整?！?/p>

值得一提的是，為助推房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，今年以來(lái)下調(diào)購(gòu)房首付比例的城市不斷涌現(xiàn)。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，103城中包括武漢、南昌、長(zhǎng)春、哈爾濱等省會(huì)城市在內(nèi)的49個(gè)城市執(zhí)行首套商貸最低20%的首付。

在劉麗杰看來(lái)，低首付疊加低利率，從實(shí)質(zhì)上降低購(gòu)房成本，有助于購(gòu)房需求釋放，利好市場(chǎng)修復(fù)。

（統(tǒng)籌：馬春園）